재경차관의 부동산정책 비판

 

  박병원 재경부차관이 여당의 분양가 공개 정책을 반박하였다.(동아일보 07년 1월 3일) 반박의 논리는 명쾌하다. 첫째 분양가 공개는 비용을 줄여 이익을 남기려는 기업의 가장 기본적인 동기에 장애를 초래한다. 둘째 기업의 이윤동기 무시는 결과적으로 주택공급의 위축으로 이어진다. 이윤동기와 수요공급의 법칙이라는 중학교 수준의 경제상식으로 처리했다.

  기업의 가장 기본적인 목표는 이윤의 극대화이다. 이윤의 극대화를 위한 가장 손쉽고 기본적인 방법은 고이윤을 소비자에게 전가하는 것이다. 이것이 시장에서 수요공급의 법칙에 의해서 이윤의 폭이 증감을 하게 된다. 그러므로 기업은 공급의 초기 또는 신비화된 원가에 의한 초과이윤 확보에 집중한다.

 

  원가 공개가 기업의 이윤동기에 장애를 초래한다는 박병원의 주장은 넌센스다. 원가를 공개하더라도 비용절감을 통한 이윤 극대화라는 시스템은 작동된다. 문제는 원가공개냐 분양가 상한제냐가 아니다. 그동안 건설현장에서 베일에 싸이고 신비화된 원가 개념으로 일반인들은 좀처럼 건설비용에 대해서 감을 잡을 수가 없다.

  이러한 상황이니 ‘원가공개는 기업의 이윤동기를 위축시키고, 이는 공급의 감소를 초래하며, 공급의 감소는 가격 상승으로 이어 진다’라는 중학생 논리에 국민들은 판단력이 흐려진다. 공급의 위축으로 가격이 상승할까봐 조바심과 함께 시장논리를 무시하는 불순세력이 미워진다. 1970년대 ‘무찌르자 공산당’이라는 구호 하나면 적개심으로 들끓던 맹목적인 분노의식이 사람들을 지배하게 된다.

  원가공개는 신비의 장막을 거두라는 것이며, 아울러 초과이윤을 분양가에 전가하지 말라는 것이다. 자본주의 사회에서 기업의 적정이윤을 두고 누가 뭐라고 하겠는가? 그러나 아파트가 대중화되고 공급이 넘치는 상황에서도 아파트 분양가는 수직상승하고 있다. 그리고 답답한 것은 상승의 내막을 알지 못한다는 것이다. 구체적인 근거와 수치자료 없이 그저 수요공급을 뇌까리는 재경부 차관의 이야기는 그래서 수긍할 수 없다.

  박병원은 또 이야기한다. ‘민간기업이 집을 짓는 비용은 차이가 없으며 실제 집값의 차이가 나는 것은 건축비가 아닌 땅값이다’라고. 땅값이 얼마이기에 박병원은 이렇게 말하는 걸까? 땅값은 분양가의 20%를 넘지 않는다. 그런데 분양가의 상승추이를 보면 땅값 상승율보다 분양가 상승율이 월등히 높다. 박병윤에게 또 속았다.

 

  고분양가의 원인은 그릇된 시행과 시공의 관계이다. 시행사는 입찰의 형식으로 최저가를 써 낸 업체에 도급을 준다. 도급가가 건설사의 이윤까지 포함한 실질적인 건축비이다. 그런데 분양가에서 땅값과 도급가를 빼면 시행사의 몫이 남는데 분양가의 30%가 넘는다. 그러므로 박병원의 주장은 ‘민간기업이 집을 짓는 비용은 차이가 없으며 실제 집값의 차이가 나는 것은 건축비가 아닌 시행사의 이윤이다’라고 수정되어야 한다.

  그런데 굵직한 시행사는 공공기관들이다. 주택공사, SH공사, 인천도시개발공사 등 공공기관들이 시행사인 경우가 많다. 이들이 시행과 시공이라는 2원화된 관행에서 거두어들이는 초과이윤이라는 불로소득을 놓지 않고 있는데, 민간기업에서 이유없이 포기하겠는가?

  그러므로 박병원은 다음과 같이 다시 수정해야 한다. ‘공공기관부터 시행사의 위치에서 거두어들이는 초과이윤이라는 불로소득을 포기하고 적정이윤을 선택하겠으며, 이를 위해 분양원가의 공개에 모범을 보이고 민간기업으로 확대될 수 있도록 하겠다’라고. 그리고 ‘분양원가의 공개는 결코 기업의 이윤동기를 축소시키지 않으며, 시장논리의 위축을 초래하지 않는다’라고 정책의지를 천명해야 한다. 이를 통해 눈치보고 저울질하는 민간기업이 없도록 만들며, 시장메카니즘이 정상적으로 작동될 수 있도록 하여야 한다.